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2．3推动房价上涨的动力
马克思早就认识到了房价的特殊性。他说，这种垄断价格“只由购买欲
和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”
马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：
(1)城镇人口增加，引致对住宅需求的增长。特别是就业人口的增加导
致在市场上的购房者数目增加，从而推动地租上升。
(2)居民收入增加。从长期统计数据的回归分析可以很清楚地看到在地
租和居民收入之间存在正相关关系。毫无疑问，当居民收入增加之后，地租
也必然相应上升。居民收入增加越快的地区，地租上升得越快。
(3)可用土地资源减少。由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，
可供开发的土地资源必然越来越少。在许多大城市中土地的供给弹性非常低
。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，如作为各种建筑材料的开
发。另一方面，土地又作为人们生产和生活空间和场所而被利用，供不应求
的现象几乎是无法逆转。在竞争中，土地所有者必然要求提高地租。
(4)建筑业投机也促使地租提高。在迅速发展的大城市中，建筑业成为
投机的重要对象，以致建筑资本家可通过房地产投机而发财致富。这种投机
狂热会使地租剧增。虽然马克思没有就建筑业的投机活动详细展开论述，但
是他毫不含糊地指出，房地产业的投机会导致房价暴涨。
除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升还有其他5个方面的力
量。
(1)购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿
命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了
。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食
品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们增加消费
量。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一
样了。人们不会由于房价下降而明显地增加购房的面积。在许多情况下，人
们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固
定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱
并没有消失，只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子
一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在
购房之后，房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到
遏制作用，反而会推波助澜。
(2)已经拥有住宅的人。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有
相当大的比重。 …… [看更多书摘]

徐滇庆,加拿大西安大略大学终身教授，美国匹兹堡大学经济学博士，第九届
(1994～1995)中国留美经济学会会长。
北京大学中国经济研究中心、西安交通大学、中山大学、华中理工大学、云南大学、东北财经大学、江西财经大学兼职教授。
2000年7月9日，以徐滇庆教授为首的l8位学者聚集西安，想要在中国加入WTo的过程中筑起一道捍卫民族金融业的长城，成立了长城金融研究所。这一研究顺应历史潮流，得道多助，越来越多的经济学家纷纷加入这支研究队伍。刘国光、吴敬琏、株毅夫、李善同、张维迎、张曙光、樊纲……国内外著名的经济学家几乎尽在其中，徐滇庆所长也因此被誉为“中国民营银行之父”。

前言
第1章 房价暴涨的警告／1
1．1居住条件的显著改善／1
1．2巨大的房地产市场潜力／3
1．3房价暴涨，举国震撼／5
第2章 房价理论研究／13
……